В 2024 году спрос на офисы начнет снижаться
На фоне общего замедления деловой активности ожидается снижение уровня спроса на офисном рынке Москвы до 1,8 млн кв. м, по прогнозу аналитиков Commonwealth Partnership (CMWP). В 2025 году планируется восстановление спекулятивного спроса в объеме 1,75 млн кв. м.
В 2024 году рынок увидит снижение деловой активности на фоне решений регулятора 2023 года. Несмотря на то, что корректировка уровня спроса вниз с первого взгляда кажется не критичной, стоит учитывать, что около 15% годового значения показателя 2024 года будет представлено одной сделкой, которая сейчас находится на стадии подписания.
По итогам 2023 года аналитики ожидают рекордный уровень спроса на помещения класса А. Данный показатель превысит значение 2022 года на 45% и будет на уровне 750 тыс. кв. м. Подобная динамика является следствием активных продаж и закрытием сделок в помещениях от ушедших брендов. Всего по классам А и В объем сделок составит 1,95 млн кв. м.
На данный момент уровень вакансии в наиболее вероятных к вводу в 2023-2024гг. объектах составляет 39%. Однако при заключении одной крупной сделки на этапе согласования этот показатель снизится до 18%. Несмотря на то, что к вводу запланирован значительный объем площадей, рынок не получит большого объема вакансии в новом качественном спекулятивном предложении.
Мы прогнозируем незначительный рост вакансии до 8,8% в 2024 году, связанный с потенциальным сжатием бизнеса на фоне снижения бизнес-активности.
Класс А продолжит превалировать в структуре нового ввода. В 2024 году доля класса А в структуре нового строительства может достичь рекордных 94%. Несмотря на номинальный рост показателя нового строительства офисов, который будет обеспечен ожидаемым вводом в эксплуатацию нескольких крупных проектов класса А (ICITY, Moscow Towers, штаб-квартира компании Яндекс и др.), спекулятивное новое строительство не покажет заметного роста – крупные объекты, заявленные к вводу либо уже целиком или полностью заполнены, либо находятся в стадии продвинутых переговоров.
Так как новое строительство является производной уровня деловой активности двумя-тремя годами ранее, в 2025-2026гг. мы ожидаем снижение спекулятивного строительства до уровня 200-270 тыс. кв. м в год. Показатель в 370 тыс. кв. м в прогнозе на 2025 год включает ввод штаб квартиры Роскосмос (проект BTS), что составляет порядка 200 тыс. кв. м офисных площадей. В официальных источниках объект заявлен к вводу в 2024 году, но с учётом переноса сроков завершения строительства крупных объектов учитывается в прогнозе на 2025 год.
По предварительным данным, за период 01.01.23-25.12.23 ставки аренды показывают рост на 5%, максимальный рост по итогам года может достичь 7-8%. Это связано со снижением уровня вакансии и повышенным спросом на качественные площади класса А. В 2024 году ожидается дополнительный технический рост ставок на 2% ввиду ожидаемого закрытия крупной сделки с государственной структурой со ставкой аренды выше среднерыночного уровня. В 2025 году ставки аренды стабилизируются и будут на уровне 21 500 руб./ кв. м/ год.