Офисный и складской сегменты – главные драйверы роста цен на недвижимость в Европе

Офисный и складской сегменты – главные драйверы роста цен на недвижимость в Европе
13 февраля
Изображение

Как показал отчет компании Cushman & Wakefield «Структура недвижимости» в четвертом квартале 2018 года европейский рынок коммерческой недвижимости сохранил положительную динамику роста. Основными драйверами роста цен на недвижимость в Европе в прошлом году стали офисный и логистический сегменты.

«Офисный и логистический секторы стали главными драйверами роста в четвертом квартале, как и в 2018 году в целом. В Европе стоимость аренды офисных помещений увеличилась на 2,6 % в годовом исчислении — это самый сильный рост за последние пять лет. Рост арендной платы в секторе логистики также стал самым заметным за последние десять лет: на 2,3 % в годовом исчислении», - говорит Найджел Элмонд (Nigel Almond), руководитель отдела анализа данных региона EMEA компании Cushman & Wakefield.

В то же время, уровень доходности снижается. Самые сильные изменения наблюдались в сфере логистики: в четвертом квартале доходность снизилась на 20 б. п., что обусловлено высоким спросом со стороны инвесторов и ростом арендной платы. Доходность в офисном секторе снизилась на 6 б. п., а в секторе торговой недвижимости — на 2 б. п.

Офисные помещения

В четвертом квартале 2018 года ставки на аренду офисных помещений в Европе выросли на 0,7% (+2,6 % в годовом исчислении). Ни на одном из анализируемых рынков не было выявлено снижения арендной платы. Кроме того, в четвертом квартале на 15 из 47 отслеживаемых рынков наблюдался рост арендной платы, в первую очередь в Глазго (+6,7%), Барселоне (+3,9%) и Брюсселе (+3,3 %). Рост арендной платы в офисном секторе в течение 2018 года был наиболее устойчивым: прирост более чем на 0,5 % в каждом квартале.

Наибольший годовой прирост был зафиксирован в Барселоне (+15,2%) из-за нехватки высококачественных офисных предложений, и в Берлине (+13,8%), где экономика была устойчивой, спрос — высоким, а предложение — ограниченным. В других городах высокая активность арендаторов в сочетании с сокращением доли качественных вакантных площадей в 2018 году привела к увеличению арендной платы (например, в пяти провинциальных городах Великобритании). В Италии в последние 12 месяцев наблюдался рекордный уровень спроса на офисные помещения, что привело к увеличению арендной платы на 7,4% в Милане и на 5% в Риме.

В четвертом квартале доходность офисов в Европе снизилась на 6 б. п. до 4,36%. За последний год наблюдалось существенное снижение доходности в Германии (–26 б. п.), а также в странах Бенилюкса (–22 б. п.), Центральной и Восточной Европы (CEE) (–36 б. п.). Похоже, что доходность достигла своего минимума во Франции, в то время как на второстепенных рынках, а также на рынках скандинавских стран в течение квартала и года наблюдалось меньшее снижение. Доходность офисов в Великобритании выросла за квартал и за год главным образом в результате роста доходности офисов премиум-класса в Вест-Энде Лондона в четвертом квартале на 25 б. п. до 3,75%.

Логистика

Арендная ставка в логистическом сегменте Европы продолжила расти и увеличилась на 0,9% за четвертый квартал 2018 года и на 2,3% за год. Почти половина из 46 рынков демонстрировала рост в течение года: это прежде всего Дублин (+5,3%), Лондон (+3,3%), Москва (+2,9%) и Будапешт (+2,4%).

В то же время доходность в сфере логистики сократилась более чем в половине анализируемых рынков. В целом по Европе доходность в сфере логистики снизилась на 20 б. п. до 5,71%, что является самым большим изменением за последние три года. На уровне страны наибольшее квартальное изменение доходности наблюдалось в Германии (–38 б. п.), Бельгии (–25 б. п.), Италии (–25 б. п.) и Нидерландах (–23 б. п.). Высокий спрос, относительно ограниченное предложение и ожидаемый рост арендной платы продолжают приводить к снижению доходности в сфере логистики на многих рынках.

«Устойчивый рост арендной платы и снижение доходности, наблюдаемые в секторе логистики в четвертом квартале, являются продолжением хороших показателей в рамках этого сектора за последний год. Предложение в логистическом секторе, как правило, ограничено на многих рынках: это касается как рынка аренды, так и рынков капитала. Мы ожидаем дальнейший рост арендной платы в 2019 году при замедлении темпов снижения доходности», - отметил Найджел Элмонд.

Российский рынок

На московском рынке офисной недвижимости ставки аренды росли на протяжении всего 2018 года. В среднем по рынку уровень ставок вырос на 5% относительно 2017 года. Большое влияние на рост оказало удорожание класса А в центре Москвы в пределах Садового кольца. По прогнозам аналитиков Cushman & Wakefield, в ближайшие годы средняя ставка продолжит расти на 4-6% в год.

В 2018 г. арендная ставка на складском рынке выросла по сравнению с 2017 г. на 10% и находится на уровне 3600-3800 руб. за кв. в год. При условии сохранения благоприятной конъюнктуры рынка – высокого спроса и уменьшения доли свободных площадей, в 2019 г. возможен дальнейший рост арендной ставки.

В конце года произошло снижение ставок капитализации и в офисном, и складском сегментах рынка на 1,2 п.п. и на 1,5 п.п. соответственно, по сравнению с 2017 годом. 

*В отчете компании Cushman & Wakefield «Структура недвижимости» представлены данные по ставкам арендной платы на помещения премиум-класса и показатели доходности в 46 городах Европы.