Назад

Компания Cushman & Wakefield провела пресс-завтрак для представителей СМИ

Компания Cushman & Wakefield провела пресс-завтрак для представителей СМИ
29 Март
Изображение

Повышение участия государства в экономической деятельности приведет к тому, что через 6 лет рынок недвижимости будет значительно отличаться от сегодняшнего.

В первую очередь, речь идёт о так называемом проектном подходе, когда целесообразность строительства того или иного объекта определяется не его экономической моделью, не устойчивостью и не рентабельностью, а его ролью в более крупном масштабном проекте или государственной программе. Основным узким местом будет доступ к кредитным ресурсам, и именно участие в государственном проекте будет открывать доступ к этим ресурсам для девелоперских компаний. Коммерческий девелопмент будет носить эпизодический характер, занимая нишевые позиции на рынке.

Мы полагаем, что следующие 6 лет пройдут для рынка недвижимости в рамках восходящего цикла. Но это не означает, что мы увидим спекулятивный рост рынка. Это означает, что будет медленная и повышающая коррекция арендных ставок и показателей. В реальном исчислении к 2024 году арендные ставки могут вырасти на 15-20% по отношению к сегодняшнему уровню. При этом старение и моральный износ объектов, построенных относительно недавно, станет проблемой. Новое предложение будет формироваться в меньшей степени за счёт нового строительства и в большей степени за счет реконструкции и реабилитации проектов, построенных в ранней фазе существования коммерческого рынка в девяностые годы.

В целом же на рынке будут бороться две тенденции:  с одной стороны, рынок будет становиться всё более сложным благодаря внедрению новых технологий,  с другой стороны, будет наблюдаться организационное упрощение рынка, когда при принятии того или иного решения учитывается меньшее число факторов.

Основные тенденции, которые будут влиять на рынок недвижимости в следующие 6 лет:

 1. Повышение налогового бремени.  Масштаб и сроки налогового маневра пока неочевидные, однако, скорее всего, правительство не ограничится двумя процентными пунктами роста НДФЛ.  Это означает, что требование к рентабельности и маржинальности бизнеса будет повышаться. Выживание низкомаржинального бизнеса и отраслей будет под вопросом.

2. Усиление контроля и регулирование. Растущий бюрократический аппарат будет стремиться к всё более детальному и проникающего контролю за бизнесом. Это означает, с одной стороны, более высокий спрос на рабочие места в бюрократическом аппарате, а с другой стороны, большую потребность в людях в корпорациях, отвечающих за взаимодействие с регулятором. В целом, это будет создавать дополнительные рабочие места, которые не увеличивают размер экономики. Именно поэтому потребуется перераспределение доходов и повышения налогов.

3. Опора на производство. Сегодня речь идет уже не о импортозамещении для отдельных товаров и услуг, а о самодостаточности российской экономики. Проектный характер управления будет означать, что преимущественно те проекты, которые укладываются в государственную концепцию, будут получать зелёную улицу и доступ к финансированию.

4. Цифровая экономика. На потребительском рынке по-прежнему будут доминировать западные цифровые платформы и инструменты, либо российские аналоги, адаптированные для нашего рынка. Однако в следующие шесть лет будут активно развиваться уникальные российские инструменты цифрового управления. Это не будет аналогом цифрового правительства, как в ряде европейских стран, скорее, это будет  инструментом государственной интервенции в управлении экономикой. Уже сегодня мы видим такие примеры, как  требования хранения информации о российских гражданах на территории России, внедрение онлайн касс, так называемый закон Яровой и так далее. Возможно, это составляющие государственной стратегии по консолидации  больших данных и использованию их для ручного управления.

5. Кредитование. Бурный рост кредитования привел к тому, что сегодня кредиты домохозяйств являются уже не делом наиболее продвинутых слоев населения, которые используют дополнительные инструменты для повышения качества жизни, а способом существования для большой части населения России. Кредитование станет социальным фактором. Первыми признаками новой парадигмы является государственное субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам и для многодетных семей. Это означает, что государство рассматривает кредитование как инструмент социальной инженерии. Скорее всего, в будущем доступ к льготным кредитам будет рассматриваться работодателем-государством как дополнительный инструмент привлечения рабочей силы.

6.  Снижение роли состава кабинета министров. При высокой централизации и фактическом единоначалии кабинет министров будет состоять из большого количества участников с разным масштабом полномочий. Возможно увеличение количества вице-премьеров и смещение власти от министров к отраслевым вице-премьерам.

7. Влияние вектора развития города. Городское развитие станет очень важным фактором на следующие шесть лет. Мы видим, как преобразилась столица за предыдущие пятилетие. Социальные и экономические последствия этих реформ только начнут проявляться в следующие годы. Уже сегодня можно констатировать смерть центрального делового района:  мы видим не децентрализацию офисов, а увеличение центра города. Если сегодня центр города фактически находится в пределах Третьего транспортного кольца, то через 6 лет, скорее всего, центром города станет территория в пределах второго кольца метро. Реформируя городское пространство, государство стимулирует людей больше времени посвящать развлечениям, прогулкам и внутреннему туризму. Это концепция вполне соответствует низким темпам роста экономики, ожидающимся в последующие годы.

8. Изменение портрета потребителя. Если ранее целевая аудитория определялась по социально-экономическим показателям: доходы, половозрастная структура и так далее, то после проведенных президентских выборов есть ощущение, что теперь целевую аудиторию надо определять иначе. Как же выглядит это «путинское большинство»? Можно говорить о том, что оно однородно с точки зрения возраста, места жительства (город/село, размер города), образования. Интересным для рынка недвижимости является то, что, например, большинство из них (около 60%) никогда не были за пределами СССР, а более 70% не имеют загранпаспорта, что развитие интернет-торговли актуально только для 50%, потому что вторая половина не пользуется интернетом вообще. По разным данным 75-90% основным источником получения информации считают телевидение, причем государственные каналы. Таким образом получается, что основной потребитель – тот, кто проводит отпуск в пределах РФ, становится все более лояльным к российской продукции и российским брендам. Это дает определенный стимул как для развития инфраструктурных объектов, обслуживающих внутренний туризм, так и для активного развития российских производителей и брендов. При этом последним уже больше нет необходимости «прятаться» за иностранные названия.

 
Читайте далее
 
9 июля 2018
 
22 мая 2011
 
7 июня 2011
 
22 июня 2011
 
13 октября 2011
 
17 октября 2011
 
6 ноября 2011
 
20 ноября 2011
 
23 ноября 2011
 
21 ноября 2011
 
4 декабря 2011
 
12 декабря 2011
 
11 декабря 2011
 
19 декабря 2011
 
19 декабря 2011
 
22 декабря 2011
 
15 января 2012
 
17 января 2011
 
24 января 2012
 
19 февраля 2012
 
20 февраля 2012
 
11 апреля 2012
 
11 апреля 2012
 
19 июня 2012
 
5 августа 2012
 
9 августа 2012
 
6 сентября 2012
 
6 сентября 2012
 
21 октября 2012
 
2 декабря 2012
 
11 декабря 2012
 
10 декабря 2012
 
10 декабря 2012
 
10 декабря 2012
 
10 декабря 2012
 
11 декабря 2012
 
19 марта 2013
 
27 марта 2013
 
2 апреля 2013
 
8 апреля 2013
 
21 апреля 2013
 
23 апреля 2013
 
19 мая 2013
 
27 мая 2013
 
6 августа 2013
 
7 августа 2013
 
13 августа 2013
 
1 августа 2013
 
15 августа 2013
 
26 августа 2013
 
2 сентября 2013
 
12 сентября 2013
 
16 сентября 2013
 
16 сентября 2013
 
19 сентября 2013
 
19 сентября 2013
 
29 сентября 2013
 
29 сентября 2013
 
25 сентября 2013
 
20 октября 2013
 
21 октября 2013
 
21 октября 2013
 
27 ноября 2013
 
1 декабря 2013
 
9 декабря 2013
 
9 декабря 2013
 
12 декабря 2013
 
15 января 2014
 
16 апреля 2014
 
1 сентября 2014
 
22 сентября 2014
 
22 сентября 2014
 
13 октября 2014
 
10 ноября 2014
 
13 февраля 2015
 
28 февраля 2015
 
22 марта 2015
 
17 мая 2017
 
16 ноября 2017
 
25 апреля 2018